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　　今年春节以来，已有20余城出台调控政策，楼市又迎来了新一轮升级调控。与此同时，银行收紧房贷，私募资管新规问世，避免资金违规流入房地产调控领域。在高层表态今年房地产的主要任务是“稳房价”和“去库存”的背景下，中国楼市何去何从，风险程度如何，拐点在哪儿？凤凰财经在2017博鳌亚洲论坛上专访了齐鲁资管首席经济学家李迅雷对当前楼市相关热点话题进行解读。

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　　今年三四线城市房价有个补涨过程 copyright dedecms

　　凤凰财经：前2月房地产投资指标全面提速达8.9%，增速比去年全年提高2个百分点。同时，土地购置面积首次正增长。在整个楼市紧调控的大背景下，这个数据有点超预期，您怎么看这个数据？ copyright dedecms

　　李迅雷：其实是一个补涨。去年，一二线城市房价涨得多，今年三四线房价有个补涨过程。另外，我们发现今年的房地产销售面积的增长要大于销售额的增长，说明房价的上涨或者销售额增加过程当中，主要是集中在三四线城市，因为均价比较低。从未来看，由于今年整体房贷是收紧的，而且已经提高了房贷的折扣率，多个银行已提高到了95折，所以这也表明了政策进一步收紧，房贷额度控制了，利率上升了。从历史上来看，每当这个时候房地产的市场会步入一个相对低迷的状态，房价的涨幅也会缩小。

　　记者：您对今年楼市的一个行情怎么判断的？ 织梦内容管理系统

　　李迅雷：应该是增速的回落，未必会跌，但是它的涨幅趋小了，对比来看，可能历史数据也是一样的。总体来讲，一二线城市房价去年涨幅过大，所以今年可能有个调整期，可能走平，三四线我估计还会略有上涨。 织梦内容管理系统

　　记者：您指的三四线是热点城市周边的还是一般指代的三四线城市？

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　　李迅雷：主要是热点城市，三个地区比如京津冀地区、长江三角洲地区和珠江三角洲地区，围绕着大城市、超大城市周边那些三四线城市，可能房价还会略有上涨。

　　记者：幅度大吗？ 织梦内容管理系统

　　李迅雷：幅度应该也不会太大，因为今年调控力度比往年都要大。

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　　2018年有一个买房相对低点 织梦好，好织梦

　　记者：您认为近期的楼市调控政策对热点城市会起到“稳房价”的效果吗？特别是一线城市。 织梦内容管理系统

　　李迅雷：应该能够达到吧。今年基本上推行一城一策，每一个城市根据自己情况对楼市进行调控，对房价进行限制，既防止大涨也防止大跌。这个政策力度应该还是有效果的。 本文来自织梦

　　记者：但近期看到上海又出现了“抢房潮”的新闻。 织梦内容管理系统

　　李迅雷：这种抢房潮一方面由于新房供给非常少。目前属于一个时间窗口比较短缺的时候，可能过了这段时间新的楼盘会有所增加。另一方面，由于预期从紧，购房者急需申请下房贷。如果现在还拿不到按揭贷款的话，以后就更拿不到了，所以购房者比较急。所以，这样就有一个时间上面的提前，但当期消费了以后消费可能会减少。

　　记者：您之前分析称，可能今年下半年是一个买房的相对好的时机，限制还持这种态度吗？

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　　李迅雷：我觉得如果房价下跌的话，恐怕这一轮房价还是没有到头，更加确切说是2018年。因为房地产涨跌基本上三年一个周期，每三年会有一个低点，比如2015年对应2012年是个低点，2012年对应2009年是个低点，对应下来基本上是三年一个相对低点，但不是绝对低点。 内容来自dedecms

　　记者：您也提到“相对低点”，但总的来说房价是一波比一波高。到目前为止，您认为房地产泡沫风险大吗？可控还是不可控？

　　李迅雷：我觉得风险还是处于在累计、积聚的过程，因为世界上没有只涨不跌的商品价格，持续上涨后都会出现回落。既然这么长时间以来，房价一直没有下跌，这个肯定是一个风险累计的过程。 织梦好，好织梦

　　记者：你的研究中，有没有分析或判断，房地产泡沫风险大概在什么时候或者某个临界点会比较集中爆发。 dedecms.com

　　李迅雷：我觉得会有，我估计可能是在2020年左右可能会有一个爆发。

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　　记者：为什么做这个判断，因为城镇化因素还是？

　　李迅雷：一方面是城镇化。但城镇化速度已经大幅度放缓了，人流动性越来越低。2016年，外出农民工数量大概只增加了五十万，对这么大一个国家来讲，一年新增外出农民工数量只增加五十万的话，就基本上等于零了，这就表明了以农业人口转移为特征的城镇化已经到了后期了。另一方面，人口流动性急剧下降，如果一个城市没有那么多新增人口的话，它的需求来自于哪里？所以，随着需求的变化，房价也有它一个自然变化的规律。

　　另一方面，房地产中长周期一般是十八到二十五年，我想如果从2000年开始算，这个周期也差不多了。所以从这两个方面我来看，见顶的时间越来越近了，但未必就是今年或者明年就见顶。 copyright dedecms

　　房价大跌可能很难避免 copyright dedecms

　　记者：那您觉得如果“见顶”之后会不会引发一些系统性的风险？ 织梦内容管理系统

　　李迅雷：那是肯定的。我觉得有风险是正常的，泡沫的破灭是正常的。而且不仅房价的泡沫会破灭，还会引发一连串泡沫的破灭，因为资本市场都是相关联的。

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　　记者：应对这些风险，您有什么建议呢？

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　　李迅雷：我觉得现在还是要加强房地产调控，如果要爆发的话，在它还有上涨空间的时候加强管制，抑制房价出现比较大幅度波动相对会减轻一点风险。现在是一个无奈的选择，如果选择过去调控房价，可以用增加土地供给、住宅用地的供给来增加满足楼市的需求。那个时候可以这么做，但现在存量房越来越多，所以你再这样去做可能会引发更大的危机，所以只有通过限购限贷等措施人为地抑制房价上涨。

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　　记者：能有效果吗？ 本文来自织梦

　　李迅雷：总比房价继续往上涨要好了。

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　　记者：您认为最终房地产泡沫将会以什么方式消化掉？

　　李迅雷：我觉得最终可能还是避免不了大跌。因为你即便采取了很多缓冲措施，市场毕竟是市场。房地产是个市场，股市也是个市场，我们能够控制股价不涨不跌吗？也控制不了，股市有熊市牛市，有暴涨也有暴跌，同样楼市也是一样的。

　　记者：中央经济工作会议提出五大手段来建立房地产调控的长效机制，您对此有没有什么期待？ 本文来自织梦

　　李迅雷：我觉得效果肯定会有。但是我们还得去尊重市场规律，现在通过管制的方式能够起到一定的效果，能够使得泡沫破灭时候有个缓冲，不出现断崖式下跌，如果能通过措施有一个斜率式下跌比前者还是要好。 dedecms.com

　　记者：构建长效机制的一部分初衷也是为了避免出现大跌的情况。 本文来自织梦

　　李迅雷：对。但还是很难避免，因为市场肯定会出现一种非理性状态，它不会涨到一个理性的位置就停止不涨了，过涨或者过跌这两种可能性都会有。所以，我觉得如何面对这样一个可能性采取应对措施更加现实，而不是说不采取相应举措，只是单纯加强管制，这样其实还是在累计问题。

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　　记者：您有没有什么具体的建议呢？ 织梦内容管理系统

　　李迅雷：我觉得一方面当然还是要加强宏观的调控，另外一方面，我们也要承认这么一个事实，就是很难控制价格。历史上没有一个国家能够控制住房价的，它都有一个波动的过程，一旦出现大幅波动的时候我们怎么来应对？我们的金融体系能不能承受得起这种巨幅的波动？我们对这些应急举措应该要提前做准备的。 本文来自织梦

　　记者：确实应该做好一些应对措施。现在有些寄希望于房地产税，认为对抑制房价过快上涨会起到比较好的作用，您怎么看？ dedecms.com

　　李迅雷：对改善贫富差距方面是有好处的，但对于抑制房价，我觉得还是有点难度。因为房价往往是过涨或者过跌的，美国也有房产税，但它也出现过房价泡沫、房价过涨。所以，从这方面来讲，只有房价上涨没有房价下跌，或者只有盈利增长没有亏损，我觉得这是很难的，没有一劳永逸，因为这是市场决定的，你很难通过人为地控制来实现。

　　L型拐点还没到，未来可能还要下一个台阶 copyright dedecms

　　记者：除了房价回暖的问题，近期公布的经济数据也有所好转。比如2月份民间投资远超预期。这说明中国经济回暖还是只是个别月份数据？您持L型拐点这种说法？

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　　李迅雷：我觉得最近短期数据，我们叫高频数据比较好。但是这些好转是由于投入比较多，投入那么大产出那么小，即便回暖所付出的成本还是很高。所以，对于个别指标的好转，我觉得还是要谨慎，因为这是前期投入的结果，但是效率、效益没有相应提升。整体来讲。的我们处在L型走平的过程当中，但是可能还有一个斜率会往下走。

　　记者：目前，可能拐点这种说法还不成立？还没到？

　　李迅雷：对，还没到。 copyright dedecms

　　记者：您所指的投入过多是投资过多吗？ 织梦好，好织梦

　　李迅雷：对，主要是靠资金投入过多。

　　记者：就是货币的问题？

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　　李迅雷：对，比如2016年M2增长了11.3%，但是银行的总债务增长了16%，说明投入过大。

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　　记者：就今年来说，下半年风险会比上半年更大吗？

　　李迅雷：我觉得风险始终是存在的。 织梦好，好织梦

　　记者：下行压力大吗？

　　李迅雷：下行压力还是存在的，就中国经济来说，可能还是要再下个台阶。 copyright dedecms

　　记者：您觉得这种波动会持续多少年？ 内容来自dedecms

　　李迅雷：波动的话，我觉得不会太大，因为我们的宏观调控水平越来越高了，但是下行的趋势是会延续的，而且短期的回暖也不代表下行趋势结束。所以，我觉得没有必要非要去找拐点，找原因更重要。比如虽然经济数据好了，但是好之后CPI没起来呢？因为很难传导，也说明了这一轮的经济周期是一个补库存的周期，它持续时间是比较短的。

　　记者：现在还属于补库存的周期？

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　　李迅雷：对，我觉得目前这一轮的大宗商品价格上涨等还是属于补库存周期的。

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　　记者：大概这种补库存周期，您预计会到什么时候。

　　李迅雷：我觉得现在已经差不多了，就可能又有一个下行压力了。 copyright dedecms

　　记者：然后到了这个阶段可能又到一个平衡的增长点，是吗？

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　　李迅雷：对。 本文来自织梦

　　今年人民币汇率可能稳定在7左右 织梦好，好织梦

　　记者：最后一个问题，近期，央行再次宣布上调逆回购、SLF、MLF利率。在全球步入宽松货币周期的尾部，以及一些国家开始“从紧”的背景下，中国央行未来会是否会跟进加息？

　　李迅雷：加息不加息要相机抉择。就同目前来看，中国肯定没有加息可能。但实际上调控力量是手段，比如更多用了公开市场工具、同业拆放利率等进行调节。我觉得为了避免不出现直接加息给大家带来的预期影响，通过调整一下“麻辣粉”、“酸辣粉”回购利率的话，虽然本质是加息，但是给人感觉更加隐蔽一些。如果直接调高居民存贷款利率的话，这就表明明确无误加息了，预期影响肯定更大。

　　记者：未来美联储也可能面临多次加息，中国会有没有更进一步的动作？

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　　李迅雷：我觉得可能会通过公开市场来加息，但如果真正市场通胀了就很简单，直接提高银行的基准利率就可以了。

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　　记者：也有可能是吗？

　　李迅雷：对，也是有可能的。相机抉择，如果美国加息次数过多了，跟中国利差数小了，自然会给人民币贬值带来压力，这个时候会迫使你来加息。 织梦好，好织梦

　　记者：您预计今年人民币汇率会在什么水平波动？贬值压力大吗？ dedecms.com

　　李迅雷：我觉得贬值压力始终是存在的，而且是长期存在的压力。 织梦内容管理系统

　　记者：今年呢？

　　李迅雷：今年，我觉得会相对稳定一点，比如7左右。但是明年可能压力会更大一点，毕竟我们货币的增量一直很大。