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基于经济可持续性的公租房租金定价实证研究

发布时间:2017-05-22 作者:派智库 来源:《价格理论与实践》2017年 浏览:【字体:

内容提要:经济可持续性是公共租赁住房制度持续健康发展的前提与基础。本文在全面界定公共租赁住房经济可持续内涵基础上,探讨公共租赁住房经济可持续性定价的内在机理,并选取公共租赁住房发展较为完善和典型的上海地区展开实证分析。实证表明:公共租赁住房经济可持续性受到投资回收期、租金定价、出租率等因素的显着影响,政府应将经济可持续性作为深化公共租赁住房制度的基本原则,积极引导社保基金等长期资金投入公共租赁住房的建设和运营。注重政策工具之间的配套协同性,综合推进公共租赁住房制度创新,不断提高公共租赁住房内生性经济可持续能力,从而确保公共租赁住房制度的可持续发展。 内容来自dedecms

关键词:公共租赁住房 住房保障体系 公租房可持续性 租金定价 上海市公租房改革

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公共租赁住房是中央政府加快解决新型城镇化进程中的中低收入群体住房问题做出的战略部署,是健全我国住房供应体系和建立基本住房保障制度的重要内容。实践中,随着各地政府大力推进公租房的供给,公租房已成为当前我国住房保障体系的重要组成部分。上海市是我国最早推行公租房制度的城市之一。经过近年来的发展,上海公租房在促进人口流动、区域经济发展以及解决中低收入群体的住房困难等方面都发挥了重要作用,已经成为上海“四位一体”住房保障体系中最为核心的组成部分。根据《上海市发展公共租赁住房的实施意见》,上海公租房租金定价主要按略低于市场租金水平确定,租金每两年调整一次。但是,这种定价方式是否能够确保公租房项目具有经济可持续性,是否对促进我国其他区域公租房发展的经济可持续性具有实践借鉴意义都有待进一步理论分析和探讨。因而,本文在全面界定公租房经济可持续内涵的基础上,探讨公租房项目经济可持续性定价的内在原理,选取公租房发展较为完善且具有重要典型性的上海地区展开实证分析,并就此给出切实可行、提高经济可持续性的总体对策建议。 dedecms.com

一、公共租赁住房可持续性与租金定价研究文献评述

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可持续发展思想(Malths,1789)最早起源于资源有限性与人口经济增长二者的矛盾冲突。随着时间的推移,经济增长与社会经济资源可承载性之间冲突的日益加剧引起了社会各界的广泛关注。1987年联合国环境与发展委员会(WCED)在《我们共同的未来》报告中正式提出可持续发展概念。1992年召开的里约全球环境和发展峰会将可持续发展拓展为考虑当代与后代跨期福利,涵盖环境、经济、社会和种族等诸多方面问题的“人类共同发展战略”,其后迅速被全世界社会经济研究和实践领域所广泛接受,住房领域研究也是如此。 织梦内容管理系统

住房可持续性的概念最初集中在资源有限(特别是能源有限)等问题。从不可再生资源及生态功能环境出发,Kneifel(2009)指出在大多数国家住房产业促进了能源危机的加速蔓延。与此相应,伊朗统计中心(2009)检验发现房地产业约占总能源消耗的40%。此外,Al-Saleh等(2010)认为,近年来的住房建设热潮导致了能源消耗快速上升,房地产及建筑行业必然要改变其历史操作方法,通过住房的可持续性设计减少对环境的影响和改善环境质量(Abidin,2009;Manoliadis et a1.,2007)。在如何减少住房产业对自然环境的影响方面,房地产可持续发展可以看作一种使用能源效率参数减少能源消耗来保护自然资源的有效方法(Bakar et a1.,2010;Ding,2008;Holton et a1.,2010)。 copyright dedecms

在更为宽泛的涵义上,国外学者将住房可持续发展视为建立一个环境、社会和经济目标三者之间恰当平衡的发展状态(Szekely Knirsch,2005)。将环境、社会和经济因素融入房地产规划、实施和决策全过程以确保现在和未来几代人的发展(Goebel,2007)。因此,可持续住房实施过程被定义为争取环境、社会和经济性能整体质量的实践。为此,Kamand(2014)等建立三维的环境、社会和经济可持续发展能源效率测量和测试的关系参数。 织梦内容管理系统

值得指出的是,住房与接受良好教育、创建商誉、改善社区咨询、促进各领域兴趣等问题密切相关。因而,基于公租房可持续性在社会层面上扮演的重要角色,众多国外学者(Sandler et a1.,2017)对公租房与青少年犯罪、就业、教育、医疗、心理健康以及民族融合等方面给予了持续关注。

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迄今为止,国内学者对公租房的相关研究主要集中于公租房与其他住房保障方式差异分析、公租房进入退出机制、公租房融资方式尤其是公私合营(PPP模式)等方面,而公租房定价研究主要从如下三个维度展开:(1)关于公租房租金定价方法的合理性。卢为民和姚文江(2011)认为,现有定价标准受市场波动影响明显,存在住房保障稳定性差、公租房运营维护成本较高、政府后续补贴压力大,提出要矫正现有租金定价策略等建议。陈钰与吴勇男(2013)通过对以人均收入和资本收益两个角度的定价模型进行比较后指出,以市场法租赁价格模型来确定公租房的租金水平更加合适。(2)关于公租房租金定价机制。李宝龙(2012)提出,政府要对公租房的建设和运营进行补贴,以降低租金定价水平。周小寒(2014)对民间资本投资公租房建设的激励机制研究后提出,政府应通过土地取得成本、建设期间税费、贷款的还本付息额、商业配建的比例、企业能接受的最低投资收益率等系列政策使得公租房定价更加合理。柳杨(2016)提出了基于整体评估法的公租房片区租金定价模式。王波等(2016)先以成本和市场两个要素确定公租房的基准定价。然后,根据“剩余收入法”确定政府对低收入家庭的补贴额。其核心思路是在租补分离思路下综合考虑市场、政府、承租者因素,但没有涉及到项目的经济可持续性。(3)关于公租房租金定价方法对项目可持续性的影响。缪燕燕(2013)对可持续发展视角下的公租房定价进行研究,认为成本导向定价为公租房的民营公助奠定了基础,这是市场经济条件下住房保障的可持续发展之路。林金忠和袁国龙(2014)从城市经济学视角对公租房租金定价进行研究后指出,以不计成本地确定公租房租金的做法在一定程度上增加了政府的负担,也不利于公租房建设的可持续发展,公租房租金定价应在资金使用成本水平的基础上,与民众的工资水平相一致。

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综上所述,虽然我国部分学者已认识到公租房在住房保障体系中所具有的特有优势,对公租房定价在公租房经济可持续性中的作用也给予了高度重视。但对于公租房经济可持续性的内涵、内在原理以及其经济可持续性的实证检验仍然有待进一步研究。

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二、关于公租房可持续性的内在机理分析 本文来自织梦

由住房位置固定性而衍生的邻里效应,对居民的教育、医疗、就业及个人发展都有着显着的影响。而将保障目标定位为解决青年职工、引进人才、外来务工人员及其他常住人口的阶段性居住困难。公租房在改善居住困难、增进社会福利的同时,还兼具了促进区域人口流动与经济增长的双重功效。

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在广义的范畴上,公租房可持续性发展内在地包含了经济、社会以及环境三个组成部分。

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首先,同任何住房建设一样,公租房建设的能源消耗与稀缺资源消耗尤其是土地资源的消耗是同等高昂的。实践中,由于建设用地的显着供给不足,部分地区将公租房项目置于偏远地区,不仅引起了公众和学者的普遍诟病,也降低了公租房所特有的社会保障效应和经济效应。因而,如何从规划、选址、建设全过程减少公租房对自然环境的影响,是公租房可持续发展的应有之义。

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其次,国际经验研究表明,公租房建设和发展难以避免带来巨大的财政支出负担。我们认为,公租房建设和运营的巨大成本是导致公租房经济不可持续性的主要成因,主要发达国家于上世纪60年代中期和70年代初期实行了大规模的社会住房私有化,也间接证明了这一点。故而,如何引入第三方资本、借助市场力量,提高公租房建设和运营效率,是提高公租房经济可持续性的重要组成部分。 dedecms.com

最后,公租房的社会可持续主要表现在缓解区域非常住人口住房困难,亦即实现住房领域的公平性。但显而易见的是,如何提高教育资源、医疗资源对公租房居住者的可得性,减少潜在的贫困积聚以及维护社会稳定,既是公租房社会可持续性问题,也是经济可持续性问题。

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鉴于我国公租房建设尚处于起步阶段,公租房经济可持续性是公租房社会及环境可持续性的前提基础。据此,在狭义范畴上,我们将公租房经济可持续性界定为:公租房经济可持续性是指以缓解“夹心层”社会群体,主要包括青年职工、引进人才、外来务工人员及其他常住人口的阶段性居住困难为目标,从生命周期理论出发,确保公租房项目在建设和运营过程中具备可持续性的资金供给。亦即,从建设和运营全周期来整体考察公租房的经济效益,并以此作为公租房合理定价的内在机理展开本文分析。 本文来自织梦

三、基于经济可持续性的公租房租金定价实证研究

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——以上海市公租房为例

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(一)基于经济可持续性的公租房租金定价模型

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经济可持续性是公租房可持续运营的客观要求。要实现公租房经济可持续性,要求公租房项目在整个生命周期全部收入超过其建设运营等全部成本。 dedecms.com

在当前公租房只租不售政策前提下,公租房的运营收入等于租金乘以租赁面积。从租金的类型来看,主要有公租房租金、商业配套设施租金和车位租赁租金等。租金定价越高,其运营收入越多。但是,通常公租房租金定价最高不能超过市场租赁住房租金。从公租房成本来看,主要有土地成本、建造成本或获取成本、运营成本和其它成本(如贷款利息支出等)。由于公租房是保障性住房,用于保障性住房的土地主要采取低价或划拨方式获取,开发贷款也采用低息贷款方式获得。因此,在我国现阶段公租房的成本主要由建设筹措成本及运营成本组成。 dedecms.com

从经济可持续性的属性看,公租房项目本质上是一种投资行为,可以采用净现值(Net Present Value,NPV)法来分析其经济上的可行性。净现值法是将未来每一期的收入和支出按一定的折现率折现到当前。这里的收入主要是租赁住房租金收入、车位租赁收入和商业租金收入等,成本主要包括建设成本、运营成本和其他成本。公租房项目的净现值可以用式(1)来表示。 copyright dedecms

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其中,NPV是净现值,Cm为运营成本,C0为建设成本总额,Cd为运营期内运营成本以外的其他成本,如还本付息等。R1为名义租金年收入,R2为车位年租金收入,R3为商业租金年收入,i为投资回报率,t为投资回收期。 dedecms.com

对于公租房项目而言,保障性是其基本属性,不以利润最大化为目标,要兼顾保障对象的可支付能力。当NPV值为0时的公租房租金定价具有重要的现实意义,它是公租房运营公司确定租金定价的一个重要参考因素,也是判断公租房项目是否具有经济可持续性的重要依据。如果净现值NPV大于0,则说明该公租房项目投资具有经济可持续性;如果净现值NPV小于0,则说明未来的收入不能弥补成本支出,项目投资不具有经济可持续性。因此,当NPV值为0时的租金是公租房项目经济可持续性的拐点租金,由于建筑面积Q是固定的,其计算公式见式(2)。 本文来自织梦

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(二)以上海市公租房为例的实证分析 dedecms.com

自2009年以来,上海市积极推进与加大公租房供给,并形成了以市、区两级政府供给为主,园区开发公司和企业集团等主体为辅的多元供给模式。“十二五”期间上海投入了150亿元建设公租房。为了加强对公租房经济可持续性的实证研究,本文以市筹S公租房项目和区筹L公租房项目为研究对象进行实证研究。

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1.市筹S公租房项目。S公租房项目由政府通过收购方式取得,投资主体为上海市公积金管理中心,投资规模178942万元。项目共有公租房2201套,其中一居110套,二居1981套,三居110套,总建筑面积151818平方米。项目包含住宅出租、车位出租和商业出租三部分。其中,住宅租赁租金为40元/平方米·月,车位标准租金为150元/个·月,商业标准租金为150元/平方米·月,年运营管理成本550万元。假定住宅租金每两年增长8%,车位租金每5年增长10%,商业租金5年内保持不变,收购5年后以35000元/平方米的价格出售,以公积金贷款利率4.5%为投资回报率。在确定成本与租金的基础上,公租房经济可持续性还受到投资回报期和实际出租面积的影响。因此,根据式(2),测算在不同的投资回收期(t)及出租率的前提下公租房经济可持续性的拐点租金,其结果见表1。

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从表1可以看出,在商业租金等其他收入及成本确定的前提下,公租房经济可持续性受到投资回收期及出租率等因素的影响。投资回收期越长,其拐点租金越低;出租率越高,其拐点租金越低。如果投资回收期为25年,即使出租率为100%,该项目仍不具有经济可持续性。

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2.区筹L公租房项目。区筹L公租房项目位于上海嘉定区双单路1351号,属于嘉定新城核心城区域,距离轨道交通11号线嘉定新城站约100米。该项目由上海市嘉定区公租房运营有限公司通过收购取得,总建筑面积13099.94平方米,投资规模13227万元。项目共有公租房146套,其中二居室136套,三居室10套,租金30元/平方米·月。年租金收入472万元,年运营成本140万元。

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根据式(2),以2014年年末为基准发行的30年期国债到期收益率4.12%为投资回报率,即i=4.12%,测算在不同的投资回收期(t)及出租率的前提下公租房经济可持续性的拐点租金,其结果见表2。

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从表2可以看出,该公租房项目在全生命周期内,其拐点租金均高于实际租金,这意味着该项目不具有经济可行性,需要政府给予津贴等政策支持才能确保该项目具有经济可持续性。

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四、结论和建议

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基于上海市公租房的实证研究可以看出,公租房的经济可持续性受到租金定价、投资回收期、出租率等因素的显着影响。公租房租金收入可以覆盖运营管理等成本支出,但还不能完全平衡全部成本。当投资回收期小于等于25年时,即使是按照略低于市场租金的定价策略,上海公租房项目仍不具有经济的可持续性。因此,要加强研究完善公租房制度与政策,不断提高公租房内生性经济可持续能力,从而确保公租房制度的可持续发展。

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1.创新公租房发展思路,把经济可持续性作为深化公租房制度的基本原则之一。经济可持续性是公租房制度生存发展的基础,也是公租房制度活力和执行效率的重要检验标准。从上海市公租房的实践来看,即使是按照略低于市场租金原则确定公租房租金,部分公租房仍存在着经济不可持续,进而影响到公租房制度的可持续性。公租房制度必须吸取公房福利制度因缺乏内生性经济可持续制度安排而导致最终不得不退出历史舞台的教训。因此,政府应从战略高度重新审视公租房的未来发展,把经济可持续性作为公租房的指导原则之一,明确纳入到公租房制度中。

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2.拓展公租房建设和运营资金来源,积极鼓励社保基金等资金投入。从上海实践来看,虽然已采取准市场租金的定价方式,仍需要漫长的投资回收期,才能确保公租房经济可持续性,这使得社会资本缺乏动力投资于公租房的建设和运营。因而,通过政策创新,推进PPP模式在公租房供给及基础设施中的运用,鼓励社保基金、养老基金等注重长期投资回报的资金参与公租房投资是提高公租房经济可持续性的必要措施之一。

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3.创新公租房房源管理,要研究打通由“租”到“有”的产权双向过渡通道,实现“租售”灵活转化。既有利于更好地满足保障对象的不同保障需求,提高保障效率,电有利于稳定公租房建设筹措资金。同时,应建立公租房房源体系与房地产市场联动调节机制:在房地产市场呈现明显快速下跌趋势时,在市场上收购适用房源;在房地产市场涨幅过快时,适当出售部分公租房。这不仅有助于平抑住房市场价格大幅波动,促进住房市场的稳定健康发展,也有利于降低公租房筹措成本、加快回收公租房建设筹措资金,以提高公租房经济可持续性。

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4.系统强化公租房配套措施,应加强公租房运行监管。建立公租房成本动态审计机制,定期对公租房全项目成本进行核查,并及时公开建设运营相关信息,接受公众监督。同时,政府在检查落实土地出让金和容积率优惠、低成本融资、税收减免、增加可出售的商业配套面积等配套政策外,还可以对投资成本过高的公租房采用先租后售的方式,或者将成本租金远高于市场租金、套型面积过大、选址过于偏远等问题项目及时转化为其他类型公共产品。此外,考虑到大幅提高公租房租金虽有助于增强公租房的经济可持续性,但同时会带来公租房的社会可持续问题,即保障对象可支付能力不足导致住房保障逆选择等问题。因此,政府应积极推进公租房租补分离的政策措施,针对不同人口规模及不同收入水平的家庭,采取不同的补贴标准,以提高中低收入群体的可支付能力,促进公租房制度的可持续性。 本文来自织梦

5.创新公租房效能管理,实施公租房绩效考核制度。开展公租房绩效管理可以及时检查反馈运行状况与衡量实际效果,是检验和提高住公租房运行效能的有效方法与手段。因此,伴随着公租房规模的扩大和住房保障作用的凸显,建立完善的公租房绩效评价管理机制,不仅有助于公租房的经济可持续性,降低政府租金补贴数额与财政支出压力,也有助于进一步引导公租房更好地发挥其综合效益。因此,应加快出台公租房绩效考核标准与操作方案,努力形成奖优罚劣、优胜劣汰的良性发展局面。

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参考文献: 织梦内容管理系统

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