您好,欢迎来到派智库! 手机版|微博|设为首页|加入收藏

派智库

今天是:

主页 > 产业 > 建筑地产 > 我国房地产市场价格变动决定因素研究

我国房地产市场价格变动决定因素研究

发布时间:2017-05-22 作者:派智库 来源:《价格理论与实践》2017年 浏览:【字体:

内容提要:本文在投资者适应性预期等假设的基础之上,基于房地产市场局部均衡,建立了国际资本流入条件下的房地产短期价格变动理论模型。在该理论模型基础上,使用2004年1季度至2015年3季度我国大陆31个省级行政区(含自治区、直辖市)的季度面板数据,运用误差修正模型等计量方法,分别对我国全国及东、中、西部地区房地产短期价格变动影响因素进行了实证研究和比较分析,结果显示,不论我国的东部、中部、西部地区,房价的短期变动均受购房消费者对未来房价的预期和消费者的购买水平的影响,并呈现正向效应。同时,为我国房地产市场实现协调发展和国家宏观调控政策的制定,提供理论依据和参考建议。 织梦内容管理系统

关键词:房地产市场 房地产价格变动 局部均衡模型 面板数据 织梦内容管理系统

房地产市场的稳定持续发展,对我国经济的发展至关重要。因此,房地产市场的调节就是在市场过热时通过限购抑制购房者的住房需求或投机需求;在供给过剩时又通过去库存等一系列手段进行调节。无论采取什么样的方式,其本质都是在实现房地产市场的健康发展。因此,对房地产市场供求关系的拿捏,对影响房地产价格变动的短期和长期因素的分析,都非常重要。本文通过构建房地产市场价格变动的局部均衡模型,对影响房地产价格变动的决定因素进行实证分析。以期对房地产价格变动进行预测分析,为解决现实问题提供科学理论依据。 内容来自dedecms

一、关于房地产市场价格变动影响因素的文献综述

copyright dedecms

国内外学者对房地产长短期价格的影响因素进行了广泛研究。普遍认为房地产的长短期价格大多受宏观经济、供给和需求、成本和收益等方面的影响。主要集中于人均可支配水平、供求关系、土地和建筑成本,它们是影响房地产价格的重要因素。Davis和Heathcote(2005)根据各国房地产数据,认为各个国家的房地产价格都保持长期的增长趋势。特别是针对我国的房地产市场,认为我国的城市化进程的加快,城市的土地资源已经成为十分稀缺的资源。这样,土地价格就会长期增长,从而导致房地产市场价格的长期上涨,会使房地产市场崩盘,除非遇到经济危机。针对我国的房地产市场,很多学者都认为土地价格对房地产价格的影响很大(余华义、陈东,2009;杜江,2010;杜江、许多、李恒,2011;张红、高帅,2015),土地资源的有限或稀缺,使得土地出让价格较贵,在整个房地产价格中占有很大比重。沈悦、刘洪玉(2004)对住宅价格与经济基本面进行研究,在很大程度上,住宅价格与经济基本面有着密切的联系。余华义、陈东(2009)在中国经济基本层面上,结合35个大型城市的经济指标,研究房地产价格变动和经济基本面的关系的结果显示,在经过房地产宏观调控后,两者的关系和结构会发生一定程度的偏离和改变,也就是说,房地产价格受宏观经济因素的影响,会受到宏观政策的影响。他们也认为利率对房地产价格有影响,房地产价格和利率呈现负相关。罗刚强、赵涛(2010)从区域经济基本面分析了东、中、西部地区住房价格驱动因素,显示区域间存在一些差异。另外,汇率、国贸等也是影响房地产价格的重要因素,谭小芬、林木材(2013)认为人民币汇率升值会不同程度的影响房地产价格,并没有形成固定的影响好坏评价机制,不过,王先柱、金叶龙(2013)则认为房地产价格的确受汇率变化的影响,并且这种关系往往是负相关。

本文来自织梦

尽管学者们从宏观和微观的双重视角分析了影响房地产价格变动的因素,取得有益的研究成果,但总体来讲,这些研究多偏向利率、国民收支水平、汇率等宏观方面对房地产价格影响的定性分析,而定量分析却很有限,忽视了实证检验。另外,研究过程中也有些偏差和不足:第一,忽略了国际资本流入对我国房地产市场和房地产价格的影响。随着我国融入经济全球化程度越来越高,国际资本也逐渐流入到我国房地产市场,对我国房地产市场的价格产生了一定的影响。而现有研究忽略了国际资本的流入,得到的理论分析结论可信度不太高:第二,众多研究都采用全国的宏观数据,缺乏应用区域性的微观数据,无法对区域性的房地产价格短期变化进行度量和分析;第三,即使有计量实证分析,典型案例分析,但却没有运用科学的理论进行处理,可能会造成分析出现偏差。从这些方面考虑,有必要重新梳理和研究房地产市场的变化趋势和价格变动的影响因素。基于此,本文在前人研究的基础之上,构建了未来房价预期的长短期均衡模型。 本文来自织梦

二、房地产价格变动影响因素分析:基于局部均衡模型 copyright dedecms

房地产既可以是消费品,也可以作为投资品。前者是为了居住需求,与房地产市场中的商品房价格负相关;后者是为了价格增值的投资需求,与预测的未来房地产价格正相关。因此,为了分析短期均衡理论模型,既要考虑家庭对自身住宅的居住需求,也要分析投资者对房地产住房的投资需求。

内容来自dedecms

根据经济学的供给与需求理论,房地产价格受供求关系的制约。在较短的时间内,房地产住房价格保持不变,这是因为房地产开发商建造住房需要一定的时间,而且在短期内商品住房的存量变化较小。所以,一个稳定的长期的房地产价格变动模型应该包括房地产房屋存量的变换,比如,应该把房屋建造的成本和安装的费用考虑在内,在给定的具体的房屋存量的前提下,分析房地产价格变动的原因。Case和Wachter(1991)认为,房地产投资者对房地产市场住房的预测为房屋适应性预期。 copyright dedecms

因此,本文做出4个假设:一是投资者的市场预期是短暂的适应性预期;二是投资者的投资和投资动机随房屋价格变化而变化;三是在投资者的适应性预期的过程中,所参考的指标主要是过去的房地产价格:第四个是投资者对房地产的价格预测往往只能一期。 织梦好,好织梦

(一)房地产市场供给与需求函数

copyright dedecms

1.房地产市场短期需求模型。根据假设,采用经济学的需求理论,构造出短期住房需求函数为: 织梦内容管理系统

copyright dedecms

其中,Dt、Pt、Yt、Ct和Lt分别表示第t期的住宅需求量、居民可支配收入、住宅的单位房价使用成本、居民的按揭贷款金额;Pet+1则表示投资者在t期对未来一期房价的预期,也就是t+1期的预期价格。

织梦内容管理系统

式(1)显示,t期的住宅需求量主要由当期的住宅价格(Pt)、居民可支配收入(Yt)、住宅的单位房价使用成本(Ct)、按揭贷款金额(Lt)以及投资者对未来一期房价的预期(Pet+1)共同决定。a1<0,表示消费性需求与本期价格成反比,价格越高消费性需求越小;a2>0,表示需求与本期收入成正比,收入越高,需求越大;a3<0,表示住房使用成本与需求成反比,住房使用成本越高,需求越小;a4>0,表示需求与住房按揭抵押贷款额成正比,可获得的贷款数额越高,需求越大;a5>0,表示投机性需求与预期消费者预期成正比,消费者预期下期房价上升,则投机性需求增加。

织梦内容管理系统

同时,对于住房的使用成本,有 copyright dedecms

本文来自织梦

其中,It、Rt、Mt、At分别表示第t期的房产税、中长期贷款利息、住房的维修费、住房资本折旧:pet+1如上所述。式(2)表明t时期住宅的单位房价使用成本主要由以上变量构成。 dedecms.com

2.房地产市场短期供给函数。用房地产的住房存量来衡量房地产的供给需求。建设房屋需要一定的周期,每年的房屋存量变化不大。可以认为房屋的存量在较短的时间内是不变的,所以,在较短的时间内,可以把房地产的房屋供给归纳为一个常函数,N为一个固定值,即有 dedecms.com

St=N(3) dedecms.com

3.房地产市场的国际资本流入函数。以往对房地产的研究,基本上没有纳入外资因素。实际上,在房地产中,居民对房地产市场的需求和开发商对房地产的供给都可以使得外资进入。通常来讲,外资进入需求环节,往往通过出租房屋得到租金的方式来取得回报。因此外商投资变量可以通过房价的变动来预测房地产的市场需求和可能的变化来影响。由此,房地产市场上外商投资模型可以表述为

copyright dedecms

本文来自织梦

其中,FIt、Vt分别表示第t期住房市场的国际资本流入、房屋租赁市场的租金;Xit为其他决定国际资本流入的外生变量,k为外生变量个数;Pet+1同上。 织梦内容管理系统

(二)房地产市场局部均衡求解及影响因素分析

dedecms.com

当房地产市场达到均衡时,Dt=St。由式(1)和式(3),有

dedecms.com

内容来自dedecms

把式(4)代入式(5),有 copyright dedecms

本文来自织梦

根据投资者的预期为适应性预期假设,则有 dedecms.com

织梦好,好织梦

式(6)代入(7),有

织梦好,好织梦

织梦内容管理系统

由式(8)解出均衡价格P*t为 织梦内容管理系统

织梦好,好织梦

由(9)式可得房地产市场局部均衡条件。在满足假设式(1)到式(5)的条件下,即有a1<0,a2>0,a3<0,a4>0,a5>0,β1>0,β2>0,则有 本文来自织梦

本文来自织梦

因此,可以进一步得出如下结论。

copyright dedecms

本文来自织梦

由此,可以得出以下结论:第一,购买者收入越高,房地产市场房价的房价也越高。具体解释为,消费者的收入增加,则会扩大其购买力的增加,则房地产市场的房屋需求量也会同等程度的增加,根据供求关系,房价会上涨;第二,上期房价偏高,下一期的房价也会在一定程度上偏高。具体的解释为,如果上期的房价增幅较大,人们会在预期上认为下期房价也会增长,这样就会促使房地产的房价进一步上涨。 内容来自dedecms

三、房地产价格变动影响因素的实证分析 内容来自dedecms

(一)计量模型的构建

织梦好,好织梦

在研究房地产市场价格变动的过程中,为了使得变现的数据更加的准确和全面,通常采用极差的分析方法进行估计。本文采用误差修正模型进行分析。在分析中所有数据都采用对数的形式。根据理论模型(9)构造的长期均衡的计量经济模型为 copyright dedecms

lnPit=α0+α1lnYit+α2lnLit+α3lnFIit+εit(10)

织梦内容管理系统

现实中,实际观测到的只能是X与Y间的短期的或非均衡的关系,因为现实经济中被解释变量与解释变量很少处在均衡点上,因此,在式(10)的基础上,引进二阶滞后项,模型变为

dedecms.com

织梦好,好织梦

经过适当的恒等变形,可得如下误差修正模型 织梦好,好织梦

织梦好,好织梦

其中,t表示时期,i表示面板数据截面即地域信息;Pit表示t时期i地区的住宅价格;Yit表示t时期i地区居民可支配收入;Lit表示t时期i地区居民的按揭贷款金额;FIit表示t时期i地区住房市场的国际资本流入;Rit表示t时期i地区中长期贷款利率。 dedecms.com

本文使用了中国的31个省的2004年第一季度到2015年的第三季度的数据进行实证分析。同时把这些地区按照中、西、东等三部分进行了划分,并且对这三部分进行了实证研究和分析。 内容来自dedecms

(二)实证结果和分析

本文来自织梦

通过上述回归结果,可以得出以下基本结论: 织梦内容管理系统

第一,不论中国的中部、东部、西部地区,房价的短期变动受购房消费者对未来房价的预期和消费者的购买水平的影响,并且具有正向影响效应。相比较而言,消费者对未来房价的预期评价对东部地区的房价的影响较大,西部最小。除此之外,东部地区的房地产价格的短期变化除了受上面的两个因素影响外,还受到信贷规模等的影响。

织梦好,好织梦

第二,从全国范围来看,长期的贷款对房地产短期的价格变动影响不显着。外商投资对我国的中部和西部的房地产价格变动造成了不利的影响,但是这种投资对稳定东部地区房地产价格具有积极的作用。 dedecms.com

第三,不论是全国范围,还是中国的东部、西部、中部地区,当短期房地产价格长期的偏离均衡价格时,都会出现一个负向修复机制,符合经济学的原理。从修复的速度来看,中部最快,西部最慢。

内容来自dedecms

从分析中可以看出,房屋购买者和房屋投资者对未来房价的预期对我国房地产市场价格的短期变动具有很大的影响。居民的人均可支配水平对我国的西部、东部、中部地区的短期房地产价格的变化都有一定的影响。但是其影响没有房屋购买者对房价预期那样显着。同时人们对我国东部地区的投资热情高涨,认为东部地区经济发达,房地产价格高,升值空间十分巨大,吸引了很多的投资者的投资,这也使得信贷规模较大。

copyright dedecms

dedecms.com

四、基本结论及政策建议 dedecms.com

本文运用误差修正模型分别对全国及中、东、西部地区房地产短期价格变动影响因素进行了实证研究和比较分析,结果显示,东中西部地区房价的短期变动受购房消费者对未来房价的预期和购买水平的影响,且具有正向影响效应。比较来看,东部地区吸引较多投资者,最容易出现经济泡沫风险。 织梦好,好织梦

依据影响房地产价格变动因素,结合影响因素对不同地区房地产价格变动差异化影响,可得出以下政策建议:

织梦内容管理系统

1.提高政策质量,增强信息透明度。由于购房消费者未来房价预期对房地产市场价格短期变动影响较大,政府需重点关注调控政策对购房消费者可能产生的影响,提高政策的质量和透明度。同时,应以“大数据”平台提供更为透明、公开、全面的住房市场信息,提供挖掘数据可靠性平台,规范和引导消费者对房价的理性预期,避免出现“羊群效应”和“跟风现象”。

织梦好,好织梦

2.同步有效调控供需两端。由于消费者房价预期和购买能力对不同地区房价影响差异较大,政府应在货币政策总量和结构适当收紧基础上采取“因城施策”的调控措施,实现对供需两端同步有效调控。对东部经济发达地区,应加强对银行信贷监管,避免对房地产市场过度支持,引导房租赁市场发展,避免恶性房地产泡沫形成;在中部和西部地区应引导房地产市场向新市民化、新城镇化方向转移,积极消化库存。要防范和化解外商投资对房地产市场风险和冲击的影响。

本文来自织梦

3.重视市场化调控,积极转型发展。由于短期房地产价格长期偏离均衡价格时都会出现一个负向修复机制,这是市场规律在发挥作用。因此,政府应重视房地产的市场化调控,改变传统政府主导的调控思想,真正发挥市场在房地产业资源配置中的决定性作用,如林毅夫提出的“因势利导型政府”转型。最终实现以市场手段优化房地产市场供求关系,实现房地产市场稳健中性发展。

织梦内容管理系统

参考文献:

copyright dedecms

[1]沈悦、刘洪玉.住宅价格与经济基本面:1995-2002年中国14城市的实证研究[J].经济研究,2004(4). 内容来自dedecms

[2]余华义、陈东.中国地价、利率与房价的关联性研究[J].经济评论,2009(4). dedecms.com

[3]杜江.中国房地产市场发展非均衡与商品房价格因素分析[J].中国地质大学学报(社会科学版),2010(2). 内容来自dedecms

[4]罗刚强、赵涛.区域经济基本面与住房价格波动——1999-2008年东、中、西部地区房价动力因素的经验研究[J].西安电子科技大学学报(社会科学版),2010(4).

copyright dedecms

[5]杜江、许多、李恒.中国大中城市地价对房价影响的实证研究[J].重庆大学学报(社会科学版),2011(1). 本文来自织梦

[6]谭小芬、林木材.人民币升值预期与中国房地产价格变动的实证研究[J].中国软科学,2013(8).

内容来自dedecms

[7]王先柱、金叶龙.货币政策能有效调控房地产企业“银根”吗?——基于财务柔性的视角[J].财经研究,2013(11). 织梦好,好织梦

[8]张红、高帅.基于“可持续增长”理论的房地产上市公司增长模式研究[J].经济与管理,2015(2). copyright dedecms