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【2017•第31周】北京推出共有产权房 我国房地产政策迎深刻变革

发布时间:2017-08-11 作者:派智库 来源:中经网竞争情报中心 浏览:【字体:

8月3日,北京市发布《北京市共有产权住房管理暂行办法》,并向社会公开征求意见。此后,自住房将被新的共有产权住房替代。不过,原有的老自住房还是会执行老办法。“共有产权住房”是指政府提供政策支持,由建设单位开发建设,销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平,并限定使用和处分权利,实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。虽然政府也占有一定比例的产权,但如果购房人是自住的话,则房屋使用权完全归购房人,确保了通过此套房屋来实现家庭自住的目的。这有利于中低收入家庭解决住房问题。

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北京推出共有产权房示范住房制度改革

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中国房地产数据中心研发总监颜莉博士认为,共有产权保障房的做法,主要借鉴了英国的保障房体系。相比一般经适房和公租房,共有产权保障房最大限度地考虑了中国国情和操作性问题;另外,根据英国共有产权保障房的经验,共有产权房的市场化运营才是这类住房今后可持续发展的出路。共有产权保障房主要解决保障房体系内部的一些问题,对房价不会有太大影响,但会有助于形成理性预期。北京市住建委表示,共有产权住房政策有利于抑制住房投资投机性需求,有利于满足无房家庭住房刚需,有利于进一步平抑房地产价格。北京市房协秘书长陈志表示,北京的共有产权住房,应该是长效机制的重要组成部分之一,有许多创新点:它兼顾了公平,特别突出以保障为主,而且从使用人角度看,有同质同权的创新,房屋的质量、环境、以及将来物业费的缴纳等,各个方面都透露出同质同权的意图。链家研究院院长杨现领认为,共有产权住房解决了政府供地缺乏激励的问题,有利于刺激政府扩大和落实供地计划,形成有效供给,满足居住需求。早在2014年,住建部等六部委就出台《关于试点城市发展共有产权性质政策性商品住房的指导意见》,将北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石作为共有产权住房试点城市。中国指数研究院常务副院长黄瑜认为,从可复制性看,北京市对共有产权住房的施行公开征求意见,表明这种模式前期已积累了丰富的经验,后期具备良好的运行基础和优化的空间。北京发展共有产权性质政策性商品住房对全国其他城市后期的住房制度改革将形成良好的示范。

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房地产长效机制正逐步形成

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共有产权住房深层次的意义是,进一步落实“房子是用来住的”定位,是去投资投机化的房地产调控长效机制的一个组成部分;具体看,是“建立租售并举”、“租售同权”住房体系的一个细化。在7月下旬,中央政治局召开会议强调,要稳定房地产市场,坚持政策连续性稳定性,加快建立长效机制。8月4日,央行在《中国区域金融运行报告(2017)》中再提房地产长效机制。央行提到,房地产市场应做好建立健全房地产市场健康发展长效机制,明确近、中、远期城镇建设用地和土地供给规划,将城镇户籍人口与公益及建设用地指标挂钩,稳定预期,可探索建立和完善土地当量制度。联讯证券董事总经理李奇霖认为,房地产长效机制主要是为了通过“稳房价”来抑制房地产市场泡沫和泡沫带来的金融风险。他预计,房地产长效机制建立将围绕着:推进不动产登记制度、推动房地产税立法;增加住房用地供应量,推进棚户区改造和保障房工程建设;加快租赁市场培育等三点进行展开。近期从中央到地方有关鼓励住房租赁市场发展的政策密集落地。7月7日,《上海市住房发展“十三五”规划》出台,着力建设“购租并举”住房体系;7月10日,广州市公布《加快发展住房租赁市场的工作方案》,推出“租赁16条”以大力扶持住房租赁市场发展;7月21日,佛山市开展全国住房租赁试点工作动员会议,下发9项租赁市场实施方案。7月20日,住建部、国家发改委等九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,更是将住房租赁扶持政策推向高潮。黄瑜认为,住建部已提出“租赁市场承租人可以有更多的城市功能和享受均等化权利”,明确保障当事人的合法权益,未来承租人能获得更多与买房人同等的待遇;同时,专业住房租赁机构将获得更多土地、金融、财税等优惠政策倾斜。而随着鼓励国企进入住宅租赁行业,发挥出引领和带动作用,租赁企业将加快向专业化、规模化发展,机构出租住房并提供服务的长期租赁模式也将逐步形成,购租并举的住房市场格局将得以成形。财经评论员叶檀则认为,租售并举对房地产市场的影响,取决于地方政府肯让出多少利。未来将形成两个市场,一是政府廉价供地、特殊政策的租赁和保障市场,第二则是市场化的市场。业内人士指出,长效机制的加快出台,包括住房制度改革、房地产相关财税改革、农村土地改革、住房金融改革等在内的一系列制度建设的逐步推进,必将促成自1998年中国房改以来的又一次最深刻的变革。交行首席经济学家连平认为,房地产长效机制建设刻不容缓,长效机制的研究和执行工作将加快推进,目前各项房地产调控政策已几乎用到极致,但紧缩调控不能无限期持续。民生银行首席研究员温彬表示,在当前房地产市场调控初显成效之际,应更加重视完善房地产调控的长效机制,包括增加一线城市土地供应、建立多层次住房体系、征收房地产税,在金融层面就是要通过差异化的首付比例和贷款利率支持刚需,抑制投资和投机需求,以更好地体现房子的居住属性。专家认为,长效机制必须建立在两个基础之上,一是必须适应市场规律,在尊重市场的前提下,弥补政府在保障型住房供给方面的长期缺位,而不是政府重新主导房地产市场;二是新机制的建立必须基于房地产平稳健康发展这个前提与目标,而不能在改革过程中冲击市场,以新的扭曲代替旧的畸形。在这些基础上,经过探索后,应该通过立法等手段进一步建立商品房、公共住房、租赁住房等相关住房基础性制度,完善国家住房制度总体框架。中国房地产研究会市场委员会副主任陈晟认为,明年房地产长效机制的具体政策都会出台,这些政策包括土地制度和供地机制、房屋租赁市场、住房信息平台、保障房供应和财税金融等5个方面。陈晟认为,要把供给侧改革与房地产长效机制结合在一起,即改革房地产领域的供给方式,包括土地的供给方式(提高自持土地占比等)、租售并举(比如共有产权住房等),都是供应方式的变化。而这种供应的变化,将直接影响未来中国楼市的格局。 织梦内容管理系统