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　　文/《》记者 陆涵之

　　这又是一个必须讨论“房事”的周末。 copyright dedecms

　　3月17日下午，北京有关部门宣布了新一轮北京楼市调控政策。

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　　从内容看，此次政策仍在需求侧进行调控，具体内容如下：

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　　居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。 织梦好，好织梦

　　暂停发放贷款期限25年(不含25年)以上的个人住房贷款(含公积金贷款)。

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　　另外，企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若交易对象为个人，按照北京市限购政策执行。 织梦好，好织梦

　　此次堪称“最严调控”：第一、二套房的首付款比例升至60%和80%，力度为史上最大。更重要的是“认房又认贷”的要求，即只要有贷款购房记录(全国范围内)，即便是允许继续认购一套，都必须按照六成甚至更高比例来进行购房，购房约束增强。 内容来自dedecms

　　就在此轮调控政策出台之前，整个网络都在进行一轮关于是否离开北京的大讨论。从《最近有点为北京感到难过》到《还留在北京的,都是没有退路》，一篇又一篇爆文，将房价等高压力下的北京生存状态引入公共讨论，连《人民日报》等主流媒体也加入了进来。

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　　“317新政”其实从一个侧面反映了首都对于自己发展难题的判断以及解决之道。在这样的布局之下，何去何从，仍然是每个人的私人选择。

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　　房价压力下的去与留

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　　北京高房价问题最近持续升温，背后当然也是价格持续上涨。在这次大讨论中，比较典型的是《一枚中科院科研人员的自白：我为什么选择离开》。

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　　自白中的“科研人员”讲述了在北京奋斗多年，却最终为了学区房奔赴南京的经历，引起诸多共鸣：为什么非要在北京买一套房，然后压榨自己的一生？话题由此引申到清北硕士集体出走北京的现象，字里行间虽然幽默，却是笑中带泪。 内容来自dedecms

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　　图注：价格高昂的“老破小”二手房

　　其实北京房价调控已进行了多轮，例如2016年9月30日的上一轮重大调控，采取了二套房首付升至50%等措施。 copyright dedecms

　　而易居研究院智库中心研究总监严跃进向《》(ID:ennweekly)记者表示，北京的新盘供应规模较小，但有巨大的购房需求释放，这些需求足以支撑起房价的上行。

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　　对于一线城市而言，购房的需求似乎永远也不会减少。仲量联行市场研究部总监周志峰向《》(ID:ennweekly)记者表示，北京、上海等一线城市，住宅购买需求主要来自三方面：一是城市“新移民”对于住房的需求，二是本地居民对于住房的改善需求，三是投资需求。周志峰认为，由于目前外汇管制较为严格，一些原本在海外投资的人士将资金投入一线城市楼市，进一步提高了房价。 copyright dedecms

　　而从“317新政”看，实际上主要针对第二类和第三类需求，对于房贷时间的规定则具有明显的“去杠杆”特征。

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　　最强力“去杠杆” 织梦内容管理系统

　　本轮调控，并非没有前兆。

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　　两会前夕的国新办新闻发布会上，银监会主席郭树清就曾针对部分城市房价上涨过快、部分资金借房贷等流入房地产领域的情况表示：“去年新增贷款中45%是房地产贷款，其中个人住房按揭贷款占了很大一部分。尽管总体来说居民部门的杠杆率不高，但增速需要引起关注。”

　　而当时银监会副主席王兆星表示，要采取差别化的房地产信贷政策，对带有泡沫和投机性的房地产信贷需求要加以限制；对于一些房地产库存过大的三、四线城市，在信贷上也要给予考虑；对城市化过程中的刚性住房需求，应该给予信贷支持。这样既能促进房地产市场健康稳定发展，也能使银行信贷资产更加安全。

　　而在当下“三去一降一补”的经济发展总策略的布局中，房贷处于一个微妙的位置：它既属于促消费的范畴，但投资、乃至改善需求都可以被划入到“去杠杆”的调节范围内。如郭树清所说，虽然身在杠杆率不高的居民部门，但是个人房贷的增长已经需要引起关注。

　　此次政策调整中，最为标志性的就是“处女贷”(即“认房又认贷”，突出第一次贷款的重要性)首次出现在北京楼市政策中。 内容来自dedecms

　　“处女贷”意味着只要在全国各地有过购房或贷款经历，就失去了低首付购房资格。 织梦内容管理系统

　　在此基础上，二套房提高首付和规定贷款时限，都是可以大大降低房贷的杠杆率。

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　　需要指出的是，此次新政将对二手房市场造成更为直接的影响。因为在实际操作中，二手房首付按照评估结果执行。即成交500万元的住房，首付50%、本可贷款250万元，但评估往往低于实际成交价格，只能贷到200万元。如将首付比例进一步提高，实际贷款额度可能就要下降到30%左右。

　　因此，二套房如是二手房，实际首付比例几乎要超过70%。此前链家方面数据显示，目前北京二手房市场上70%以上为换房群体，“认房认贷”严格了首套标准，换房群体“先卖后买”也被界定为二套，首付预算的明显增加可能带来客户购买力的相对减少，后期成交量将会出现大幅下滑，成交均价的涨幅也有望出现收窄。对于投资客户而言，杠杆的使用空间明显缩小，也将会对其投资需求形成较大影响。

　　另一方面，目前在北京相当大比例的住房，都属于“非普通住宅”，即此次提升为80%首付的情况。 内容来自dedecms

　　目前，北京地区普通住宅有三个标准：第一，面积144平方米以下；第二，容积率1.0以上；第三，实际成交价格原则上应当低于按所在区域住房平均交易单价或套总价的1.2倍。这三条标准，只要不符合其中一条，就不算普通住房。仅1.2倍这个条件，就囊括了相当比例的北京住房。 dedecms.com

　　在调控措施上，此前深圳、上海的力度远超北京。2016年9月，为了给楼市降温，深圳“处女贷”重出江湖；随后的11月，上海也宣布新一轮限购措施，力度比肩深圳。 copyright dedecms

　　深沪两地的调控也获得了良好的反馈。目前在全国的热点城市里，深圳楼市最为稳定，近期略有放量迹象，但成交价依然疲弱。严跃进表示，上海执行认房又认贷政策后，效果良好。这充分说明，此类方式能够较好地调控非首套的住房需求。

　　在两地成功调控的经验之上，北京此轮下了一剂“猛药”，力度超深沪。北京目前在首套房(无贷款记录)首付比例为35%，与上海持平且超过深圳；在“处女贷”力度上超过上海和深圳，领先全国。 织梦内容管理系统

　　“317新政”前，全国11个城市启动了升级限购、限贷，但还未启动“处女贷”措施。如果北京此轮新政效果较好，专家预计其他城市未来不排除采取此类做法。到3月18日，石家庄、广州等城市也相继升级限购措施。 copyright dedecms

　　不会“变得更大”的北京

　　出走的清北高材生们，真的会因为新政而停下离开的步伐吗？ 内容来自dedecms

　　评价北京的房价未来趋势，需要从供求两个方面把握。

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　　在供给端，2017年2月21日，北京市政府常务会议审议通过《北京市2017年国有建设用地供应计划》：全年北京市计划供应3900公顷，其中住宅用地610公顷，而商品住宅用地是260公顷。 内容来自dedecms

　　这几个数字的意义是：北京房地产住宅用地的供应规模已从2011年的2550公顷下降到2017年的610公顷，同比2016年的1200公顷减少近五成。其中商品住宅用地计划同比又减少七成。 织梦好，好织梦

　　3月17日，北京住建委表示,北京将加快、加大商品住房土地供应，确保新建商品住房成交价环比不增长。

　　如果按照这个表态，那么可能首先需要修改《北京市2017年国有建设用地供应计划》，增加商品住宅用地面积，或大量安排计划外商品住宅用地供应。

　　同时需要指出的是，不仅住宅面积持续下降，整个北京市的土地供应近年来也在持续下降。自2014年开始强化“调控总量、优化结构”的土地供应基调以来，“适应北京市资源环境承载力的客观要求”始终是北京市土地供应的指导思想，这也与中央对于北京市发展的判断和要求完全一致。

　　2014年北京市计划供地总量为5150公顷，比2017年多出1250公顷。

　　北京市进入存量房市场已经是行业共识，这也从二手房交易量自2015年来屡创新高的事实中看到。

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　　实际上，在2017年2月6日，北京市长蔡奇表示，，目前北京现有的城乡建设用地规模已经达到2921平方公里，根据“十三五”规划的控制目标是2800平方公里以内；这就要求，从2017年开始，到2020年，全市每年要减少存量30平方公里，要先做“减法”，减到30平方公里以上的，才是当年的新增建设用地的规模，从而对新增用地和新增产业，形成更严格的约束。

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　　换句话说，在进行拆建提供新的土地供应量、推进城市更新的同时，按照计划，北京的城市建设用地面积还要以每年30平方公里的速度减少。 copyright dedecms

　　供应端如此，那么在需求端情况如何？一个例子是此前《》(ID:ennweekly)的文章《北京房价没有打败经济学，它走在“前婴儿潮”的路线上》解释了，虽然北京市常住人口在2016年出现了历史性的减少16万人，但是由于全面两孩政策的实施，2016年新生人口为23.97万，远高于2015年的17.2 万，创下近5年来的新高；常住人口出生率也在2015年的7.96‰之后重回9‰以上。

　　新一轮“婴儿潮”带来的住房需求通常被忽视——它集中体现为改善型购房。 织梦内容管理系统

　　结合以上供需端的简要判断，实际上除非北京市大幅调整城市发展策略，增加建设用地、特别是商品房土地供应，否则在供给端通过增加供给规模解决房价问题，几乎不存在可能。 dedecms.com

　　通过研读官方判断，亦可以发现，“北京城市病的直接原因是人口增长过快、城市规模过大，在很多方面出现总需求大于总供给的矛盾。”而在土地供应上针对结构化问题进行优化、改革，已经成为现实选择。 内容来自dedecms

　　这就是现在经常看到的一个词：供给侧改革。但这项改革并非增大供应，而是更科学、更合理地提供新供应。 织梦内容管理系统

　　如果只讲到住房，“317新政”之下的北京房价，其前景和挑战已经十分明了。